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要为真理而斗争，欢迎回到2049。
关于这个城市系列，做了这么多期，我发现了一个真理，这就是不论你整体上是抱着一种肯定的态度还是否定的态度，当地人都会把你猛烈地批判一番，哪怕你是不褒不贬，像是把南京叫做“徽京”，这个徽京可不是我起的名字，这是网上普遍存在的一种说法，而且我们也分析了，南京与安徽的几个市之间，确实存在着很强的辐射关系，叫徽京也是有理有据。结果还是一样，一通挨骂，我就发现公众号上有一位老板，节目是10月13号更新的，他是10月14号关注的，我估计14号那天他基本上已经气个半死，但很遗憾，咱们公众号的设置是关注满7天才可以留言，妥了好家伙，这哥们一直等到21号，然后先是一条留言说：你这个标题是对南京人的侮辱，后面跟了我数了数14个感叹号。然后又是私信把我猛烈的教育一番，并强烈表示如果我不主动删除节目，他就一直投诉，一直投诉到我下架节目，你是不是闲得慌，你砍死我得了。哎我不仅不会删，明天我还把这个节目再发一下，气不死你。
但是有这样一座城市，不论你赞扬还是批判，它应该都会不为所动，这就是东莞。为什么这么说，我想原因有二：首先，在过去的岁月中，东莞已经遭受到太多的嘲讽和调侃，东莞早已身经百战，甚至直到今天，还有很多男性，把“聊东莞”当成自己一种幽默的体现，其实他根本就没有去过东莞，真让他干点什么，估计也没有这个胆，也没有这个钱。这种行为，就和把自己的微信地址设置为“日本-我孙子市”，一样low，low爆了。第二个原因是，我个人主观感受，东莞对外界的评价根本不在乎，我有时候闲的会在广东各地闲逛，我就发现不论走到哪里，不管是珠三角，还是粤东、粤西、粤北，随处可见挂着粤S牌照的小货车和面包车，这就是东莞人，在很多人活在梦想中时，在其他城市抛出一个又一个大战略时，东莞人脚踏实地、着眼现实，用自己勤劳的双手早已躬身入局，为生活奔波，为搞钱奋斗，外界人怎么看，这又有什么关系呢？东莞也是如此，在人们的偏见之中，它早已褪去曾经的外衣，在新的时代获得了新的发展，好了今天我们就来简单聊一聊东莞。
东莞是一座复杂的城市，要想找一个切入点，我想就是一个字：破。曾经，合肥和济南，被人戏称为中国最大县城，但在最近几年，安徽和山东大力推行强省会战略，合肥和济南早已焕然一新，如此一来，中国最大县城的名头，东莞应该是当之无愧了，当然也有人把东莞誉为中国最大农村，反正破是共识。从广州开车进入东莞，不论是从哪一条大桥下去，迎面看到的，基本都是低矮的电线杆、四五层楼的农民房，还有轰隆隆的大货车，一开始人们会认为，城市的交界地带这么一番样貌也是正常，但是还没等你反应过来，你恐怕已经穿过层层低矮的民房，进入到深圳地界。这就是东莞，经过四十多年的努力，硬是把自己建设成了一个大农村，到处充满了城乡结合部的画风。即便是东莞目前经济最发达的长安镇，在双向八车道的太安路两边，也是如此，全是铁棚工厂和小作坊，不愧为世界工厂。还有南城街道，这是东莞的政治中心，但是就在环球经贸中心大厦的背后，一条街就隔开了两片天地，一边是CBD，另一边就是城中村。有人说，在中国经济前30强的城市中，从未见过东莞这种市容市貌，也算是小刀扎屁股——开了眼了。
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东莞
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东莞环球经贸中心
这就是东莞的最大特色，生产功能区和居住功能区犬牙交错，很多住宅小区孤零零地杵在那里，被小工厂、电线杆和大货车层层包围。一座一线城市中的城市级小区，往往搭配着小县城级的配套设施，两者魔幻交融。为什么会这样？是东莞很穷，没有钱搞建设么？当然不是。2020年，东莞实现GDP9650亿元，位列广东省第四名，全国第24名，而且还有很多人认为，由于统计方式存在不足，东莞的GDP是被严重的低估了。而从财政收入上看，2020年，东莞的一般公共预算收入高达694亿元，同样位列全国第24名，超过福州，仅次于大连，但是你看大连的城市建设，别的咱不说，城市建设没的说。
反正就是东莞是有钱的，有钱为什么还能建成这副样子？原因就是东莞特殊的行政区划。一般来说，地级市下一级的行政区划就是区，有些城市还会硬把某些县或县级市，改名叫区，其实没有实质性变化。但东莞是一股清流，它是一个直筒子市，市之下直接就是街道和镇。具体来看是4个街道：南城、东城、莞城和万江，还有28个镇，像是我们比较熟悉的虎门镇，当年林则徐就是在这个地方销的烟，那气势，那真是苟利国家生死以，岂因祸福避趋之。现在除了这32个镇街之外，东莞还有一个园区，这就是华为的所在地，著名的松山湖园区。
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松山湖
东莞之所以会形成这样一种特殊的行政区划，原因有两方面，一是历史因素，二是现实因素。首先在历史上，东莞本身就是一个县，行政区划本来就是街道和乡镇，后来在1985年，东莞变成了县级市，到1988年，才变成地级市，虽然级别变了，但行政区划一直沿用至今。另一方面从现实来看，国家针对乡镇和区市，有着不同的税收政策，东莞是世界工厂，遍地中小企业，所以你懂的。但是这种行政区划安排，就导致东莞的每一个镇街面积都非常有限，很难去做集中规划。
比如说东莞要求虎门镇，你也别搞什么招商引资了，你这个地方临近珠江，风景秀美、环境宜人，咱就把虎门镇规划为东莞的居住区，你说好不好啊？市里的思路当然没问题，其他大城市也是这么干的，但问题是虎门肯定不愿意。因为整个镇就这么大，如果居住用地过大，就会挤占工业用地，不搞生产就没有GDP和税收，在“GDP挂帅”的思路之下，任何一个镇都不可能轻易妥协。只有像广州番禺和黄埔，还有深圳龙岗，这种面积很大的行政区，才有可能把居住区和工业区分得开，同时让两者保持和谐共处，但东莞显然做不到这一点。当然你也可能会说，虎门虽然是镇，面积其实并不小，比深圳福田大得多，只比南山小一点点，但问题是东莞和深圳的产业结构并不一样，像是福田和南山，或者是北京的朝阳、海淀，现在已经是以第三产业为主，而东莞的起点则是“三来一补”，那是村村点火、户户冒烟，在这样一个地方，能搞出一块地就不错了，盖房都得见缝插针，很少有连片的土地可以用来开发，也很难去集中规划城市功能板块。所以归根结底，东莞之破，就在于它特殊的行政区划安排。对此，东莞当然也是有点着急，但也没有办法，这几年，除了中心城区通过拆迁改造有所改善之外，其他地方的市容市貌还是比较差，生产和居住混在一起，有人曾说，你要是在东莞买房，方圆50米内要是没有一个工厂，都不能说买的是东莞房。
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虎门镇
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长安镇
不过别看东莞的环境不行，房价却是不知道高到哪里去了。本月，东莞的二手房均价是19990元，上个月是20190元，愣是比北方明珠大连贵出了4000多，要知道东莞人口的平均年龄，只有三十四五岁，是中国第二年轻的城市，而在超过七成的外来人口中，大量都是流水线上的小厂妹，还有快递小哥，难到这群年轻人有如此强的购买力？答案显然是否定的，东莞房子贵最主要的原因就是它毗邻深圳。今天的深圳，土地十分紧张，深圳的人口密度，在全国各大城市中高居第一，这里的土地开发强度逼近50%，远超30%的国际警戒线，剩下的要么是禁止开发，要么就是限制开发，理由就是生态用地，再多用1平方公里，地球就要毁灭啦！所以深圳今天的局面，基本就是无地可用，像是制造业重镇龙岗区，在其388平方公里的管辖范围内，剩余可建设用地，只有5.74平方公里，符合供地条件的只有2.1平方公里。2019年8月，中央决定在深圳建设社会主义先行示范区，当时有很多人就担忧，这个土地魔咒，有可能会让深圳“香港化”。幸运的是，深圳有东莞这个后花园。
事实上，面对土地资源的瓶颈，深圳早已悄悄布局，首先，深圳取消了与东莞连通的绝大多数高速公路收费站，很多曾经的高速，今天走起来就和普通的城市快速路差不多，相当堵。其次，深圳和东莞都在积极规划跨城地铁相连，而且不是小打小闹的一个点的对接，而是360°全面对接，按照规划，到2035年，两市将有10条地铁线路相衔接。最后，深圳人才安居集团砸下重金，在东莞临深片区拿下大片土地，建设人才住房，把深圳人的保障性住房，盖到了别人家的城市去。所以今天的深圳与东莞之间，早已模糊了行政界线，双城生活触手可及。于是从2015年开始，就有大量的深圳客，跑到东莞安家置业，甚至买下了半个东莞的房子，据东莞房协的调查显示，在2015年，东莞楼市成交1000亿元，其中深圳客户贡献了至少60%的成交量，而临深的松山湖、凤岗、大朗、塘厦、大岭山、黄江、清溪，深圳客占比更是高达七八成，这可是来自一线城市的购买力。
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除了深圳购买力这个原因之外，东莞自身的购买力也在不断增强，它正在从香港人的东莞、台湾人的东莞，变成东莞人的东莞。我们知道，东莞经济起步的根源，在于外资和港澳台资。在1998年，东莞全市外商和港澳台商投资的工业企业数量，占比全市只有15%，此后开始逐年攀升，到2008年，已经超过了51%，这些外资和港澳台资企业，贡献了东莞工业总产值的六七成。东莞由此得到了世界工厂的称号，但名字虽然好听，其实更准确地说，东莞只是站在全球产业链底端的世界加工厂，纺织服装、食品饮料、家具玩具等劳动密集型产业，占了很大比重。说白了，东莞就是给香港人、台湾人和外国人打工的城市，投资方赚的盆满钵满，东莞人也就赚点辛苦钱，这种经济结构，注定了东莞的人群是打工的多，当老板的少，城市经济在发展，但老百姓的经济状况并不乐观。
不过在08年金融危机席卷全球，老外和港澳台同胞们遭受巨大冲击，严重依赖外资的东莞经济，也同时遭受重创。于是东莞意识到，要减少经济波动，就必须摆脱对外部经济的过度依赖，就这样，东莞开始了大规模的腾笼换鸟，发展民营经济。从2010年开始，东莞大力推动外资转内资，2014年，又开始搞大规模的机器换人，本土企业的生产效率大为提高。当然更为关键的一点，还是东莞受到了深圳强有力的辐射。由于发展空间有限，深圳不断地向东莞进行产业转移，就这样，东莞在电子信息、新材料、新能源、先进装备制造业上自我更新的内部力量，与来自深圳的外部力量相碰撞，形成了“深圳科技+东莞制造”、“深圳资本+东莞智造”的新格局，爆发出了强劲的活力。
比如说在1997年以后，东莞连续十几年，在资本市场上都处于真空期，没有一家企业上市，而在2017年，东莞一年就诞生了10家上市公司，截至去年年底，东莞已经有43家上市公司，现在东莞也提出口号，说到2023年，上市公司的数量要突破100家。而随着民营经济的不断发展，今天的东莞，民营经济的增加值，已经占到了GDP的半壁江山，贡献了超过七成的税收、八成的技术创新，还有九成的企业总数，培育出了大量的企业家和老板，这些人，也都是东莞房价的强大支撑。
所以，虽然在经济的硬实力上，东莞还比不过成都、武汉、长沙，但房价已经走在前列，这就和江苏与浙江的对比差不多。其实不论是论GDP还是论人口，浙江都长期落后于江苏，但浙江的房价却是江苏不可企及的，问题就在于二者不同的经济结构。以苏州为代表，苏大强之强是强在外资，富起来的更多的是外资股东，而不是中方工作人员，所以江苏整体的购买力，远不如民营经济极为发达的浙江省。东莞也是如此，当民营经济崛起之后，这座城市开始藏富于民，给楼市持续注入支撑力。最后，近几年，东莞大力推行城市更新，将松山湖、南城等，打造成美丽东莞，再加上地铁、公园、市民中心等配套全都干上，城市品质也所有改善，这也为东莞的楼市添了一把火。
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南城街道
好了说了这么多，如果你也想在东莞投资房产，那么具体在哪里买更好呢？我也不知道，反正哪里我都买不起，不过各位老板都是有钱人，有钱为什么不买啤酒呢？要我看的话，还是临深一带更有潜力。从地图上看，东莞北接广州、南连深圳，这个区位优势非常优越，放眼全中国，能同时被两个一线城市所包围的，只有东莞。这个特征也决定了东莞的发展逻辑，不可能只由自己决定。按照常理说，东莞应该同时接受广州和深圳的辐射，但目前，临广一带的镇街，不论是人口规模，还是经济总量，抑或是房价，都要比临深一带弱得多。今天东莞最强的几个镇街，像是虎门、长安和松山湖，都是临深一带，GDP都是七八百亿，而临广一带的镇街，只有一两百亿的经济体量，相差比较悬殊。这就说明，深圳对于东莞的辐射，要远比广州强得多，原因就是前面说到的深圳的产业转移。这其中最为突出的当属松山湖，近几年，松山湖吸引了一大批高科技企业，像是大疆、光启、中集集团等深圳企业，纷纷落户松山湖，当然最著名的当属华为。随着深圳要素的不断涌入，松山湖的发展极为迅速，在经济总量上，2016年，松山湖的GDP只有386亿元，而在今天，已经超过800亿元，超越了东莞的传统两强虎门和长安，彻底改变了东莞双雄争霸的格局。
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华为松山湖欧洲小镇
好了基本编不下去了，最后一个话题，有人说，东莞发展太快了，有可能超越深圳，这一说法的依据在于，回想二三十年前，香港与深圳形成了一种“前店后厂”的关系，前面卖，后面干，结果干了二十多年，硬是把深圳干出来了，把香港甩在身后。如今，历史又在东莞获得重演，深圳与东莞形成了前店后厂的关系，深圳卖，东莞干，那么这是不是说照此趋势发展下去，东莞就可以超越深圳呢？我觉得可能性不大。因为深圳之所以超越香港，原因并不在于前店后厂。事实上，对于当时的广东来说，香港是一个协作网络的中心，这个网络就是贸易网络、金融网络，处在这张大网之上，深圳不管怎么干，都无法超越作为中心点的香港。不过后来，深圳在这张网之外，又编织出一张属于自己的网，这就是科创大网，深圳处于这张大网的中心，由此获得了质变性的飞跃发展，所以深圳超越香港，本身就不在一条赛道。
至于今天的东莞的位置，也和当年的深圳一样，它处于深圳的科创网络之中，无法超越作为中心点的深圳，只有东莞发展出自己的一套网络，才能在另一条赛道，完成对深圳的超越，曾经的东莞，有可能编织出这样一张让自己处于中心的网络，但这张网最终还是没有编成，它也不能编成，你滴明白？当然能不能超越这也没有关系，如今，珠三角正在变成一个市，说不定未来的某一天，这里就会改名叫“珠江市”，那就深莞协同，共同发展，干！