瑞银林镇鸿称中国房地产拐点信号显现，市场复苏在即
在经历长达四年的下行周期后，中国房地产市场终于迎来了企稳的早期迹象，拐点信号逐渐显现。瑞银投资银行亚太及大中华区房地产研究主管林镇鸿近期发布行业报告，指出一线和核心二线城市表现尤为明显，多维度的复苏信号与2014 - 2015年周期拐点的迹象极为相似。
二手房交易复苏引领市场回暖
2025年2月，二手房交易在未借助政策放松的情况下实现复苏，北京、上海、深圳、成都等城市的二手房成交量同比大幅增长约30%。一线城市库存周转月数降至平均水平以下，这意味着市场的库存压力得到有效缓解，开发商的销售压力减小，市场的供需关系正趋于平衡。
土地市场重现活力
自2024年年中限价措施放松后，土地市场的活力被重新激发。土拍溢价上升，开发商拿地积极性增加，尤其在大城市如上海、深圳、杭州等地，土地溢价率明显提升。从300城土地成交金额数据来看，2025年头两个月土地成交金额同比增加39%，虽然面积持平，但开发商更积极地在大城市拿地。
二手房挂牌量趋于稳定
此前二手房挂牌量持续增加，对新房市场造成冲击。但从2024年9月26日以后，房价预期改变，一线城市从10月开始二手挂牌出现环比和同比下跌。这一变化使得二手房市场竞争格局更加稳定，为新房市场的发展创造了有利条件。
政策与市场调整助力拐点到来
政府对房地产市场的调控更加精细化，地方层面涉房宽松政策频出，如推出商品房“以旧换新”政策，有利于激活改善性住房需求。同时，开发商为提高产品质量、增加与周边二手房差异度，展现出更强动力，这不仅有助于提高新房的去化率，也能满足消费者对高品质住房的需求。
未来市场走势预测
基于市场的积极变化，瑞银上调了2025 - 2026年房地产销售楼面面积预测7%-13%，新开工面积预期提高6% - 12%，并将2025 - 2026年新房销售套数预测上调7%-16%，二手房销售套数预测上调7%-10%。预计全国房价将于2026年初企稳，较之前预测提前半年。
林镇鸿还预测，住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，中国大型地产开发商们的股票可能会出现反弹。随着中国经济的持续增长和城市化进程的推进，住房需求将保持稳定增长，房地产市场有望逐步走向健康稳定的发展轨道。
